임차권등기명령 신청 방법, 결정문만 믿고 이사하면 오히려 손해

보증금을 못 돌려받은 채 이사 날짜가 잡혀 법원에 임차권등기명령을 내려는 세입자만 보세요.

생활법령정보 임차권등기명령 안내(11월 3일 열람)는 임대차가 끝났는데 보증금이 반환되지 않으면 임차주택 소재지 관할 법원에 신청할 수 있다고 안내해요.

서류를 갖추는 일보다 더 자주 틀리는 건 이사 시점이에요.

한 줄 정답: 신청은 전자소송으로 하고, 등기부에 임차권등기가 올라간 걸 본 뒤 이사해야 해요.

1. 결정문 받았는데 이사해도 될까, 등기 전에 짐 빼면 생기는 손해

결정문이 왔어도 등기부에 임차권등기가 올라가기 전이면 아직 이사하면 안 돼요.

대법원 판례속보(2025년 4월 18일 게시)이 소개한 대법원 2024다326398 판결이 바로 이 지점을 다뤄요.

이 사건에서는 임차권등기명령이 2019년 3월 20일에 나왔지만, 실제 등기는 4월 8일에야 마쳐졌어요.

세입자는 그 사이에 집을 비웠고, 대법원은 점유를 잃은 순간 기존 대항력도 사라진다고 판단했죠.

등기 뒤에 생긴 대항력은 새로 생긴 권리라서, 그 전에 설정된 근저당권보다 순위가 뒤로 밀렸거든요.

결국 경매로 집을 산 매수인에게 임차권을 주장할 수 없다는 결론이 나왔어요.

생활법령정보 임차권등기명령 안내도 임차권등기 이후에는 대항요건을 잃어도 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 남는다고 설명해요.

반대로 말하면 기준은 결정일이 아니라 등기를 마친 날이에요.

2. 임차권등기 전자소송, 법원에 안 가고 접수하는 순서

전자소송포털에 사용자 등록을 하고 인증서를 연결하면 집에서도 신청서를 낼 수 있어요.

전자소송포털 사용자 설명서는 모든 서비스를 쓰려면 사용자등록과 실명 확인이 되는 전자서명 인증서 등록이 필요하다고 적어 둬요.

은행이나 증권사에서 쓰던 공동인증서도 그대로 쓸 수 있다고 하니, 따로 발급받을 일은 드물죠.

신청서는 서류제출 메뉴의 서류검색에서 서류 이름으로 찾는 방식이에요.

빈칸 채우기 양식이 열리면 화면 순서대로 채워 가면 돼요.

1. 전자소송포털 회원가입 뒤 사용자등록과 인증서 등록을 마쳐요.
2. 서류제출 메뉴의 서류검색에서 주택임차권등기명령신청서를 찾아요.
3. 관할 법원은 지금 사는 임차주택 주소 기준으로 골라요.
4. 임대인 정보, 주택 표시, 못 받은 보증금, 전입일과 확정일자를 입력해요.
5. 계약서와 등기사항증명서 같은 첨부서류를 파일로 올리고 비용을 납부해요.
6. 제출 뒤에는 나의전자소송 화면에서 보정명령과 결정 문서가 왔는지 살펴봐요.

관할 법원은 새로 이사 갈 곳이 아니라 보증금을 못 받은 집 주소로 정해진다는 점을 헷갈리기 쉬워요.

생활법령정보 임차권등기명령 안내에 적힌 대로 지방법원, 지방법원지원, 시·군 법원 가운데 그 주소를 맡는 곳이에요.

신청이유에는 계약 내용과 종료 원인, 점유 시작일과 주민등록일, 확정일자를 함께 적게 돼 있어요.

3. 신청이 막힐 때, 계약 종료 조건부터 다시 보기

계약이 법적으로 끝났고 보증금이 조금이라도 남아 있어야 신청할 수 있어요.

생활법령정보 임차권등기명령 안내는 기간 만료뿐 아니라 해지통고나 합의 해지로 끝난 경우도 신청 대상이라고 정리해요.

보증금 일부만 돌려받지 못한 경우도 포함되니, 일부 입금이 됐다고 포기할 이유는 없죠.

• 계약기간 만료: 만료일이 지난 뒤(주택임대차보호법 제3조의3)
• 묵시적 갱신 뒤 세입자 해지통고: 통고 후 3개월이 지난 뒤(주택임대차보호법 제6조의2)
• 기간 약정 없는 임대차의 세입자 해지통고: 통고 후 1개월이 지난 뒤(민법 제635조)
• 합의 해지: 합의로 계약이 끝난 뒤
• 보증금 일부만 반환: 남은 금액이 있으면 가능(규칙 제2조제1항제5호)

묵시적 갱신 상태라면 계약서 만료일만 보고 접수하면 안 돼요.

해지 통고를 보낸 날을 보여 줄 문자나 내용증명이 함께 있어야 종료 사실을 설명할 수 있거든요.

무허가 건물은 원칙적으로 신청할 수 없고, 다가구주택 일부를 빌렸다면 그 부분을 표시한 도면을 붙여야 해요.

주거용으로 쓰는 사무실이나 지하실처럼 등기부 용도가 주거가 아니어도 신청은 가능하지만, 주거용으로 써 온 걸 증명할 서류가 더 필요하죠.

4. 임차권등기명령 서류, 보정 요구가 나오는 빈틈 막기

등기사항증명서, 계약서, 주민등록 초본, 계약 종료 증빙 네 가지가 기본이에요.

법정 첨부서류는 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조에 정해져 있어요.

인천지방법원 첨부서류 안내(2023년 5월 30일 게시)는 여기에 계약 종료를 보여 주는 자료를 하나 더 챙기라고 안내해요.

계약 종료 증빙은 내용증명, 녹취서, 카카오톡을 포함한 문자 출력본, 해지합의서 사본 가운데 하나면 된다고 인천지방법원은 적어 뒀어요.

이 중 낼 게 없으면 법원의 의사표시 공시송달 결정 사본이 필요하니, 집주인과 연락이 끊긴 경우엔 이 절차가 먼저예요.

등기사항증명서를 처음 떼는 분이라면 머니 브런치의 등기부등본 인터넷 발급 비용 정리에 발급 순서와 수수료가 나와 있어요.

5. 비용이 얼마인지 몰라 망설일 때, 항목별로 나눠 보기

인지대 2,000원은 규칙에 정해져 있고, 송달료와 등기 비용은 당사자 수와 부동산 수에 따라 달라져요.

임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조는 임차권등기명령신청서에 2,000원의 인지를 붙이도록 정해요.

인천지방법원 안내에는 1필지당 등록면허세 7,200원과 등기신청수수료 3,000원, 당사자 수에 3회분을 곱한 예납송달료가 적혀 있어요.

다만 그 글의 송달료 단가는 2023년 기준이에요.

대전고등법원 송달료 기준금액 안내(2026년 9월 28일 게시)를 보면 1회 송달료는 7월 1일부터 5,640원으로 올랐어요.

법원별 안내와 접수 시점에 따라 합계가 달라질 수 있어 총액은 확인 불가로 두고, 접수 화면이나 관할 법원 안내 금액을 기준으로 보세요.

• 인지대: 2,000원(규칙 제2조제3항)
• 등록면허세와 등기신청수수료: 1필지당 7,200원과 3,000원(인천지방법원 2023년 안내)
• 송달료: 당사자 수에 3회분을 곱한 금액, 1회 단가 5,640원
• 총액: 확인 불가(법원과 당사자 수에 따라 달라요)

이 비용은 나중에 임대인에게 청구할 수 있어요. 생활법령정보 임차권등기명령 안내가 주택임대차보호법 제3조의3제8항을 근거로 밝힌 내용이에요.

영수증과 납부 내역을 따로 모아 두면 청구할 때 덜 번거롭죠.

6. 임차권등기 후 이사, 등기부 확인하고 나가는 순서

등기사항증명서를 새로 떼어 주택임차권 등기가 기입된 걸 확인한 뒤에 짐을 빼면 돼요.

2023년 7월 19일 시행된 규칙 개정으로, 이제는 결정이 임대인에게 송달되기 전에도 등기 기입을 촉탁할 수 있어요.

생활법령정보 임차권등기명령 안내도 이 경우 촉탁등기가 된 때 효력이 생긴다고 적고 있죠.

집주인이 송달을 피해도 등기까지 갈 수 있게 된 셈이지만, 기입이 끝났는지는 세입자가 직접 확인해야 해요.

판례 속 원심 판단을 보면 임차권등기에는 보증금, 계약일, 주민등록일, 점유개시일, 확정일자가 함께 공시된다고 나와요.

1. 결정 문서가 송달됐는지 나의전자소송에서 확인해요.
2. 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 새로 발급받아요.
3. 주택임차권 등기가 기입됐는지, 보증금과 확정일자가 계약서와 같은지 대조해요.
4. 기입을 확인한 뒤에 이사하고 새 집에 전입신고를 해요.
5. 이사 뒤에도 보증금 반환을 받는 절차는 따로 이어 가요.

반환보증에 가입했다면 보증기관에 청구하는 절차가 따로 있으니 가입 기관 안내도 함께 챙기세요.

임차권등기가 된 집에 나중에 들어온 세입자는 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없다는 점도 기억해 두면 좋아요.

그래서 집주인이 새 세입자를 구해 보증금을 돌려주겠다고 할 때, 이 등기가 협상 카드가 되기도 해요.

7. 함께 보면 좋은 글

• 등기부등본 보는 법: 임차권등기가 올라갔는지 등기부에서 읽는 법을 익힐 때
• 전세보증금 반환보증 비교: 반환보증에 가입해 기관별 청구 절차가 궁금할 때

8. 임차권등기명령, 자주 묻는 질문

Q1. 임차권등기명령은 계약 만료 전에도 신청할 수 있나요?

아니요, 임대차가 끝난 뒤에만 신청할 수 있어요. 만료일 전이라도 합의 해지나 해지통고로 계약이 먼저 끝났다면 가능해요. 묵시적 갱신 상태라면 해지 통고 후 3개월이 지나야 하죠.

Q2. 결정이 나면 바로 이사해도 되나요?

아니요, 등기부에 기입된 걸 확인한 뒤 이사해야 해요. 대법원은 등기 전에 점유를 잃으면 기존 대항력이 사라지고 소급해 회복되지 않는다고 판단했어요. 결정일과 등기일 사이에 시간이 걸릴 수 있거든요.

Q3. 집주인이 결정문을 안 받으면 등기가 안 되나요?

아니요, 지금은 송달 전에도 등기 기입을 촉탁할 수 있어요. 2023년 7월 19일 시행된 규칙 개정으로 생긴 변화예요. 결정이 송달되지 않아도 등기가 되면 그때 효력이 생겨요.

Q4. 신청 비용은 돌려받을 수 있나요?

네, 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있어요. 주택임대차보호법 제3조의3제8항에 근거가 있죠. 영수증을 모아 두면 청구할 때 편해요.