등기부등본 보는 법, 깨끗한 등본도 잔금 날 다시 떼야 하는 이유

전세나 월세 계약을 앞두고 등기부등본을 처음 읽어 보는 세입자라면 이 순서대로 보세요.

찾기쉬운 생활법령정보의 등기부 확인 안내를 보면 등기부는 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉘어요.

등기사항증명서 등 수수료규칙(대법원규칙 제3222호, 2025년 8월 1일 시행)상 인터넷 열람은 700원이고, 누구나 주소만으로 뗄 수 있어요.

계약서에 도장을 찍은 뒤에도 잔금 전까지 새 등기가 붙을 수 있다는 점이 함정이에요.

한 줄 정답: 표제부는 주소, 갑구는 소유자와 압류·신탁, 을구는 근저당 금액을 봐요.

1. 등기부등본 갑구 을구, 세 칸이 맡은 역할 비교

찾기쉬운 생활법령정보의 등기부 확인 안내는 부동산등기법 제15조를 근거로 등기부를 세 부분으로 설명해요. 세 칸은 보는 목적이 서로 다르죠.

표제부에서는 현관문 호수가 아니라 등기에 적힌 호수가 기준이에요.

생활법령정보는 등기상 202호인 집을 현관문 표시대로 302호로 계약하고 전입한 사례를 들어요. 이 경우 주택임대차보호법 보호를 받지 못했다는 판례(대법원 95다55474)도 함께 나와요.

다세대 건물은 문에 붙은 번호와 등기 호수가 다른 경우가 흔하다고 Seoulseen의 등기부 읽기 글은 짚어요. 아파트나 오피스텔이라면 검색할 때 집합건물을 골라야 내 호수가 목록에 나와요.

2. 열람 700원과 발급 1,000원, 계약 전엔 무엇을 뗄까

등기사항증명서 등 수수료규칙는 경로에 따라 수수료를 다르게 정해요. 계약 전 점검용이라면 인터넷 열람으로 충분해요.

인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침(대법원등기예규 제1806호, 2025년 1월 31일 시행)에는 쓸 만한 규칙이 두 가지 있어요.

첫 열람 뒤 1시간 안에는 다시 열람할 수 있고, 그때 보이는 건 재열람 당시의 등기기록이에요.

신탁원부와 공동담보(전세)목록은 열람할 때 따로 신청해야 보여요. 기본 화면만 보고 넘기면 놓치기 쉬운 부분이죠.

증명서 종류는 말소사항포함 전부증명서와 현재 유효사항 전부증명서가 대표적이에요.

비용만 따로 궁금하다면 머니 브런치의 열람·발급 비용 정리도 함께 보세요.

3. 갑구에 압류·가처분·신탁이 있으면, 위험의 차이

갑구에서는 맨 아래 소유권 기록의 이름이 계약 상대와 같은지부터 봐요.

그다음 같은 칸에 붙은 다른 등기가 무엇인지에 따라 세입자가 떠안는 위험도 달라져요.

신탁은 특히 헷갈려요. 대법원 보도자료(2024년 12월 19일)는 신탁 부동산을 빌릴 때 신탁원부를 함께 확인하라고 강조해요.

신탁원부로 임대 권한이 누구에게 있는지 보고, 그 사람과 계약해야 한다는 설명이에요.

그래서 2024년 12월 21일부터는 신탁등기에 거래 주의사항이 함께 기록되고, 인터넷등기소에서도 신탁원부를 열람할 수 있어요.

세무서나 지자체의 압류가 보인다면 집주인이 이미 나라에 갚을 빚이 있다는 뜻이라고 법무법인 대한중앙의 전세 점검 글은 설명해요. 이런 집은 조건 협상보다 다른 집을 찾는 쪽이 현실적이죠.

4. 을구 근저당 확인, 채권최고액과 순위로 보는 법

을구는 집에 걸린 빚과 다른 사람의 권리가 모인 곳이에요. 세 가지 표시를 나란히 놓고 보면 무게가 달라요.

Seoulseen의 등기부 읽기 글는 채권최고액이 현재 대출 잔액이 아니라 은행이 등기해 둔 한도라고 설명해요. 집주인이 거의 다 갚았다고 말해도 등기된 금액을 기준으로 계산하는 편이 안전해요.

긴 을구를 보고 겁먹을 필요는 없어요. 갚은 근저당은 사라지지 않고 말소 표시와 함께 이력으로 남거든요. 그래서 문서 길이보다 항목마다 말소 여부를 읽는 게 핵심이에요.

순위는 같은 구 안에서는 순위번호로, 갑구와 을구 사이에서는 접수번호로 정해진다고 찾기쉬운 생활법령정보의 등기부 확인 안내는 정리해요.

임차권등기가 보이면 앞 세입자가 보증금을 돌려받지 못했을 가능성이 커요. 대한중앙 글도 이 표시를 멈춰야 할 신호로 꼽아요.

5. 전세사기 등기부등본만으로는 안 보이는 위험

등기부가 깨끗해도 안전이 끝난 건 아니에요. 등기에 오르지 않는 권리가 따로 있거든요.

다가구 건물은 등기부가 건물 하나로 나와서, 먼저 들어온 세입자의 보증금이 보이지 않는다고 Seoulseen의 등기부 읽기 글은 설명해요.

주택임대차보호법 제3조의7에 따라 임대인은 계약할 때 확정일자 정보와 납세증명서를 보여 줘야 해요. 임대인이 열람에 동의하면 제시를 대신할 수도 있죠. 서류 떼는 순서는 납세증명서 발급 방법 글에 정리했어요.

계약금과 잔금은 등기상 소유자 명의 계좌로만 보내라고 대한중앙 글은 권해요.

6. 계약 전·잔금 날·전입 다음 날, 다시 떼는 시점과 집 유형별 선택

Seoulseen의 등기부 읽기 글는 등기부를 세 번 떼라고 권해요. 잔금을 보내는 날 새 근저당이 등기되면 지난주에 뗀 등본에는 보이지 않으니까요.

세입자 보호는 전입신고를 마친 다음 날부터 생겨요. 그래서 법무법인 대한중앙의 전세 점검 글은 전입 다음 날까지 새 근저당을 설정하지 않는다는 특약을 권해요.

전입신고 절차는 전입신고 온라인 방법 글을 참고하세요. 계약 뒤 신고 기한은 전월세 신고 방법 글에서 확인할 수 있어요.

7. 함께 보면 좋은 글

• 전세보증금 반환보증 가입 방법: 등기부 확인 뒤 보증금 보험까지 챙기려면
• 전월세 신고 방법: 계약 뒤 30일 신고 기한이 궁금할 때
• 납세증명서 발급 방법: 임대인에게 받을 국세 서류를 알아봐요

8. 등기부등본 보는 법, 자주 묻는 질문

Q1. 집주인 허락 없이도 등기부등본을 뗄 수 있나요?

네, 누구나 수수료를 내면 열람할 수 있어요. 부동산등기법 제19조에 따라 누구든지 열람을 청구할 수 있어요. 주소만 알면 대법원 인터넷등기소에서 바로 확인돼요.

Q2. 중개사가 준 등본만 봐도 되나요?

아니요, 직접 다시 떼 보는 편이 안전해요. 생활법령정보는 계약할 때와 잔금 전에 직접 확인하라고 권해요. 받은 출력본은 발급확인번호로 3개월 안에 5회까지 진위를 확인할 수 있어요.

Q3. 근저당이 잡힌 집은 계약을 접어야 하나요?

금액과 순서를 따져 보고 정해요. 채권최고액에 내 보증금을 더해 시세와 비교해 보세요. 근저당이 많이 잡힌 집은 피하라는 게 생활법령정보의 안내예요.

Q4. 신탁원부는 어디서 보나요?

인터넷등기소에서 등기기록을 열람할 때 따로 신청해서 봐요. 대법원은 2025년 1월 31일부터 인터넷등기소 신탁원부 열람을 제공한다고 밝혔어요. 기존 신탁등기 약 147만 건에도 주의사항을 직권으로 기록하기로 했죠.