생애최초 주택 취득세 감면, 5억 아파트면 취득세가 얼마일까

생애최초 주택 취득세 감면은 본인과 배우자가 집을 가진 적 없을 때 12억원 이하 주택 취득세를 200만원까지 빼 주는 제도예요. 지방세특례제한법 제36조의3(2026년 6월 2일 시행) 기준이고, 2028년 12월 31일 취득분까지 적용돼요. 소형주택과 인구감소지역 주택은 한도가 300만원이죠.

5억원 아파트라면 취득세 500만원에서 200만원을 빼고 300만원을 내요. 40세 미만 한도를 300만원으로 올리는 개정안은 10월 13일 국무회의를 거쳤지만 국회 통과 전이에요.

한 줄 정답: 12억 이하 첫 집은 취득세를 200만원, 소형주택은 300만원까지 빼 줘요.

1. 생애최초 주택 취득세 감면 계산표, 집값별로 실제로 내는 돈

감면액은 일반 세율로 계산한 취득세(산출세액)에서 한도만큼 빼는 방식이에요. 무주택자가 유상으로 사는 주택의 취득세율은 지방세법 제11조 제1항 제8호가 정하고 있어요.

이 세율에 감면 한도를 적용하면 집값과 주택 종류에 따라 내는 돈이 크게 달라져요. 아래 표는 취득세 본세만 계산했고, 함께 붙는 다른 세목은 넣지 않았어요.

7억 5천만원 아파트는 7.5 × 2/3 – 3을 계산해 세율이 2%로 나와요. 12억원을 1원이라도 넘으면 감면 자체가 없으니 계약 금액을 꼭 확인해 보세요.

1-1. 산출세액이 한도보다 적으면 전액 면제

산출세액이 한도 이하라면 취득세 전액이 면제돼요. 예를 들어 수도권 다세대 59㎡를 3억원에 사면 산출세액이 300만원이라 300만원 한도 안에 들어가죠.

비수도권 아파트 1억 5천만원이라면 산출세액 150만원이 200만원 한도보다 작아요. 이때도 취득세는 0원이고, 남은 한도 50만원을 다음 취득에 넘겨쓰는 규정은 조문에 없어요.

2. 생애최초 주택 취득세 감면 한도 300만원이 적용되는 주택은?

지방세특례제한법 제36조의3 제1항 제1호는 네 가지 주택에 300만원 한도를 줘요. 아파트는 인구감소지역에 있을 때만 이 한도를 받을 수 있어요.

위 네 가지에 들지 않는 주택은 모두 200만원 한도예요. 수도권 아파트는 가격이 낮아도 200만원 한도가 적용되는 셈이죠.

2-1. 집을 가졌던 적이 있어도 무주택으로 보는 경우

지방세특례제한법 제36조의3 제3항은 아래 경우를 주택을 소유한 사실이 없는 것으로 봐요. 세부 확인 기준은 행정안전부 고시(생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면 운영기준)로 정해요.

• 상속으로 받은 주택 공유지분을 모두 처분했을 때
• 전용 20㎡ 이하 주택 1채를 갖고 있거나 처분한 경우
• 취득일 현재 시가표준액 100만원 이하 주택을 보유 중이거나 처분했다면
• 전세사기피해주택을 갖고 있거나 처분한 경우
• 도시지역이 아닌 곳 등의 단독주택(사용 승인 20년 이상, 85㎡ 이하, 상속 주택)을 처분하고 다른 지역으로 이주했을 때

20㎡ 이하 주택이라도 2채 이상 가졌다면 예외에서 빠져요. 본인뿐 아니라 배우자의 이력도 함께 보니 혼인 전 배우자 명의 주택이 있었는지 확인해 두세요.

3. 부부 공동명의로 사면 감면 한도는 두 배일까?

아니에요. 지방세특례제한법 제36조의3 제2항은 2명 이상이 함께 취득해도 그 주택의 총 감면액을 200만원(300만원 한도 주택은 300만원) 이하로 묶어요.

공동명의로 바꿔도 한 집에서 받는 총 감면액은 같아요. 다만 본인과 배우자 모두 주택 소유 이력이 없어야 한다는 조건은 명의와 관계없이 똑같이 따져요.

4. 3년 안에 팔거나 임대하면 감면받은 취득세를 다시 내요

지방세특례제한법 제36조의3 제4항은 취득일부터 3년 안에 그 주택을 매각하거나 증여하면 감면세액을 추징한다고 정했어요. 임대를 포함해 다른 용도로 써도 마찬가지예요.

추징 사유가 생기면 지방세법 제20조 제3항에 따라 그 사유가 생긴 날부터 60일 안에 취득세를 신고하고 내야 해요. 3년 안에 이사할 계획이 있다면 추징 세액까지 감안해야 하는 구조죠.

4-1. 취득세 신고 기한 60일과 감면 신청

취득세는 지방세법 제20조 제1항에 따라 취득일부터 60일 안에 신고하고 내요. 그 전에 소유권 이전등기를 신청한다면 등기 신청서를 접수하는 날까지 마쳐야 해요.

감면은 지방세특례제한법 제183조에 따라 신청해야 받는 게 원칙이에요. 신청 절차는 대통령령으로 정하고, 지방자치단체장이 감면대상을 알 수 있을 땐 직권으로 감면할 수도 있어요.

5. 40세 미만 300만원과 오피스텔 추가, 개정안 진행 상황

행정안전부 2026년 지방세제 개편안(8월 26일)에는 생애최초 감면을 넓히는 세 가지 안이 담겼어요. 이 개정안은 제44회 국무회의 브리핑(10월 13일)에서 의결됐고, 국회 제출(10월 말 예정)과 심사를 남겨 두고 있어요.

재취득 특례의 소형 기준은 전용 40㎡ 이하, 시가표준액 2억원 이하(수도권 4억원 이하)예요. 개정안이 그대로 통과된다고 가정하면 40세 미만의 납부액은 아래처럼 바뀌어요.

국회 심사 과정에서 내용이나 시행일은 달라질 수 있어요. 적용 시기는 개정 법률이 공포된 뒤 부칙에서 확인하게 되죠.

6. 함께 보면 좋은 글

• 생애최초 구입자 대출 조건은 디딤돌대출 금리와 한도 글에서 이어서 볼 수 있어요.
• 맞벌이 신혼부부라면 보금자리론 신혼부부 소득기준도 함께 확인해 두세요.
• 나중에 집을 팔 때 세금 구조는 부동산 양도소득세 계산 순서에 정리했어요.

7. 생애최초 취득세 감면 자주 묻는 질문

Q1. 5억 아파트를 생애최초로 사면 취득세는 얼마인가요?

취득세 본세 기준으로 300만원이에요. 6억원 이하라 세율 1%로 500만원이 나오고, 감면 한도 200만원을 빼면 300만원이 남아요.

Q2. 부부가 공동명의로 사면 각각 200만원씩 감면받나요?

아니요, 두 사람 감면액을 합쳐 200만원이 한도예요. 지방세특례제한법 제36조의3 제2항이 공동 취득 주택의 총 감면액을 200만원(소형주택 등은 300만원) 이하로 정했어요.

Q3. 감면받은 집을 2년 뒤에 전세로 내주면 어떻게 되나요?

감면받은 취득세를 다시 내야 해요. 취득일부터 3년 안에 임대를 포함한 다른 용도로 쓰면 추징 사유가 되고, 사유 발생일부터 60일 안에 신고해야 해요.

Q4. 40세 미만 300만원 한도는 지금 바로 받을 수 있나요?

아니요, 아직 국회 통과 전인 개정안이에요. 10월 13일 국무회의에서 의결됐고 시행일은 확인 불가라서, 지금 취득하면 현행 200만원 한도가 적용돼요.