부동산 양도소득세 계산 순서, 12억 넘는 1주택은 얼마 낼까

부동산 양도소득세 계산은 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 빼고 6~45% 세율을 곱하는 순서예요. 소득세법 시행령(2026년 10월 1일 시행) 기준으로 1세대 1주택은 2년 이상 보유하면 양도가액 12억원 이하일 때 비과세돼요.

취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 2년 거주도 채워야 해요. 12억원을 넘는 1주택은 넘는 비율만큼만 과세되죠. 다주택자 중과 유예는 5월 9일 끝났고, 이후 조정대상지역 주택 양도에는 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 더해져요.

한 줄 정답: 차익에서 공제를 빼고 세율을 곱하며, 1주택은 12억원 초과분만 과세돼요.

1. 부동산 양도소득세 계산 5단계, 공식 한 줄로 보기

세액은 다섯 단계를 차례로 거쳐 나와요. 아래 표는 소득세법 제95조부터 제104조까지의 계산 흐름을 단계별로 옮긴 거예요.

필요경비는 취득가액, 자본적지출액 등, 양도비 등 세 가지로 나뉘어요. 취득가액은 실제 거래가액이 원칙이고, 확인할 수 없을 때만 매매사례가액이나 감정가액 등을 써요.

양도일과 취득일은 대금을 청산한 날, 곧 잔금일이 기준이에요. 보유 기간도 이 날짜로 세니까 계약일과 헷갈리지 않게 챙겨 두세요.

기본공제 250만원은 부동산 등 소득에 1년 단위로 적용돼요. 같은 해 두 번 팔았다면 앞서 판 자산의 소득금액부터 차례로 빼고, 미등기 양도자산은 공제받지 못하죠.

1-1. 2년 안에 팔면 세율이 어떻게 달라질까?

보유 기간이 짧으면 기본세율 대신 단일세율이 붙어요. 소득세법 제104조 기준으로 주택은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%예요.

2년 이상 보유했다면 아래 기본세율표로 계산해요. 표의 초과분은 각 구간 아래 금액을 넘는 부분이에요.

과세표준이 7,230만원이라면 624만원에 5,000만원을 넘는 2,230만원의 24%를 더해요. 계산하면 1,159만 2,000원이 나오죠.

2. 1세대 1주택 비과세 요건, 보유 2년과 거주 2년

소득세법 시행령 제154조는 양도일 현재 국내에 1주택을 가진 1세대가 2년 이상 보유한 경우를 비과세 요건으로 정해요. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유 기간 중 거주 기간도 2년 이상이어야 하죠.

소득세법 제89조는 실지거래가액이 12억원을 넘는 주택을 고가주택으로 보고 비과세에서 빼요. 그렇다고 전액 과세는 아니에요.

시행령에는 해외 이주로 세대 전원이 출국하는 경우처럼 보유·거주 기간 제한을 받지 않는 예외도 있어요. 예외에 해당하는지는 조문 단서와 요건을 따로 확인해 보세요.

2-1. 12억원 넘는 1주택은 어떻게 나눠 계산할까?

소득세법 시행령 제160조의 안분 공식은 두 줄이에요. 양도차익과 장기보유특별공제액에 같은 비율을 곱하죠.

• 과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 – 12억원) ÷ 양도가액
• 과세 대상 장기보유특별공제액 = 전체 공제액 × (양도가액 – 12억원) ÷ 양도가액

16억원에 팔면 비율은 (16억원 – 12억원) ÷ 16억원, 곧 25%예요. 전체 차익의 4분의 1에만 세금이 붙는다는 뜻이죠.

양도가액이 오를수록 이 비율도 커져요. 24억원에 판다면 절반인 50%가 과세 대상이 돼요.

3. 장기보유특별공제율표, 1주택 최대 80%와 일반 최대 30%

공제율은 1세대 1주택인지에 따라 다른 표를 써요. 소득세법 제95조 기준으로 3년 이상 보유해야 공제를 받기 시작하고, 1세대 1주택은 보유와 거주 공제율을 더해요.

1세대 1주택이 10년 보유하고 10년 거주하면 40%와 40%를 더해 80%를 공제받아요. 보유는 길고 거주가 짧다면 거주 쪽 공제율만 낮아지죠.

조정대상지역 중과 대상 다주택은 장기보유특별공제를 받지 못해요. 양도소득과세표준 신고서(별지 제84호서식) 작성 방법에도 중과 대상 다주택을 공제 배제 사유로 적어 두었어요.

4. 16억 주택 양도세 계산 예시, 1주택과 2주택 비교

같은 집이라도 파는 사람의 주택 수에 따라 세금 차이가 커요. 아래는 9억원에 사서 16억원에 판 주택, 필요경비 2,000만원, 8년 보유를 가정한 계산이에요.

1주택은 12억원 초과 비율 25%만 과세되고, 보유 32%와 거주 24%를 합친 56%를 공제받아요. 그래서 산출세액이 약 1,159만원에 그치죠.

비조정지역 2주택은 차익 전체가 과세되고 공제율도 16%뿐이에요. 과세표준이 5억원을 넘어 42% 구간까지 올라가요.

조정대상지역 2주택은 공제 없이 기본세율에 20%p가 더해져요. 기본세율 산출세액 2억 4,861만원에 과세표준의 20%인 1억 3,550만원이 붙는 구조예요.

3주택 이상이라면 가산 세율이 30%p라서 같은 조건에서 4억 5,186만원이 나와요.

4-1. 이런 매도라면 계산 방식이 이렇게 달라져요

중과 유예 종료에는 경과 규정이 따로 마련됐어요.

관계부처 합동 발표(2월 12일)에 따르면 5월 9일까지 매매계약을 맺은 경우에도 중과를 피할 길이 있어요. 강남·서초·송파·용산은 계약일부터 4개월, 그 밖의 조정대상지역은 6개월 안에 양도해야 하죠.

계약일과 잔금일이 이 기간에 걸쳐 있다면 계약서와 계약금 지급 증빙을 함께 보관해 두세요.

5. 양도세 예정신고 기한, 잔금일 기준으로 세는 법

소득세법 제105조에 따라 부동산을 팔면 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해요. 10월 20일에 잔금을 받았다면 기한은 12월 31일이에요.

토지거래허가구역 토지를 허가 전에 대금 청산했다면 계산이 달라요. 이때는 허가일이 속한 달의 말일부터 2개월이 기한이죠.

5-1. 입법예고된 양도세 개정안, 무엇이 달라질까?

재정경제부는 8월 4일 소득세법 일부개정법률안 입법예고를 공고했어요. 아직 국회를 통과하지 않은 안이라 지금 계산에는 넣지 않아요.

중과 완화안은 2027년 12월 31일까지 양도하면 2주택 5%p, 3주택 이상 10%p를 더하는 내용이에요. 국회 심사에서 숫자가 바뀔 수 있으니 확정 전에는 현행 세율로 계산해 두는 편이 안전해요.

6. 함께 보면 좋은 글

• 주식을 팔 때 붙는 양도소득세와 거래세는 주식 매도 세금 정리에서 따로 볼 수 있어요.
• 집을 살 때 쓰는 정책 대출 조건은 디딤돌대출 금리와 한도에 정리했어요.
• 청약과 대출을 함께 준비한다면 청년주택드림 청약통장 소득 기준도 확인해 보세요.

7. 부동산 양도세 계산 자주 묻는 질문

Q1. 집 한 채를 10억원에 팔면 양도세를 안 내도 되나요?

네, 2년 보유 요건을 채운 1세대 1주택이면 비과세예요. 양도가액 12억원 이하라 고가주택이 아니고, 취득 당시 조정대상지역 주택이라면 2년 거주도 채워야 해요.

Q2. 1주택인데 12억원을 넘으면 전부 과세되나요?

아니요, 12억원 초과 비율만큼만 과세돼요. 16억원에 팔면 (16억원 – 12억원) ÷ 16억원인 25%만 과세 대상 차익이 되고, 공제액도 같은 비율로 줄어요.

Q3. 양도세 예정신고는 언제까지 해야 하나요?

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 해요. 양도일은 잔금일이 기준이라, 10월 20일에 잔금을 받았다면 12월 31일까지 신고하면 돼요.

Q4. 장기보유특별공제 80%는 누구나 받을 수 있나요?

아니요, 1세대 1주택이 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주했을 때 80%예요. 일반 주택과 토지는 15년 이상 보유해도 30%가 최대이고, 조정대상지역 중과 대상 다주택은 공제를 받지 못해요.